Ação Revisional Imobiliária

A ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel é o meio que dispõe o consumidor comprador de imóvel para discutir na justiça as cláusulas contratuais pactuadas com construtoras, incorporadoras e loteadoras. Sua finalidade principal é submeter o contrato ao reconhecimento de abusividade de cláusulas, juros ou desproporção dos direitos e obrigações entre as partes.

Na maioria dos casos é possível a identificação de cobranças abusivas realizadas pelas empresas do setor imobiliário apenas com a simples análise contratual, as principais são:

1) Aplicação de indexador setorial (CUB ou INCC) de forma indevida;

2) Correção monetária mensal das parcelas e do saldo devedor em contratos com prazo inferior a 36 meses;

3) Juros remuneratórios superiores a 12% ao ano;

4) Cobrança de juros de obra após a fase de construção;

5) Cobrança de taxa SATI;

6) Comissão de corretagem ocultada no contrato;

7) Cobrança de taxa de atribuição de unidade ou custas cartorárias devidas pela construtora que são repassadas ao comprador.

Sobre a aplicação ilegal do CUB e INCC explico nesse vídeo:

Também:

Na maioria dos casos será necessária a realização de perícia contábil por expert especializado para demonstrar matematicamente a existência das cobranças e a diferença cobrada a mais pela construtora.

Já paguei todas as parcelas e quitei o contrato, ainda posso recuperar o dinheiro?

A resposta é SIM! O comprador possui o prazo prescricional de 10 anos após o pagamento da última parcela para pleitear a restituição dos valores pagos a mais seguindo a regra geral prescricional prevista no art. 205 do Código Civil, ante a ausência de prazo específico a regular tal pretensão.

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina possui diversos precedentes reconhecendo a abusividade de cláusulas contratuais por construtoras:

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS E REVISIONAL DE DÉBITO C/C CONSIGNAÇÃO INCIDENTE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. UTILIZAÇÃO DO CUSTO UNITÁRIO BÁSICO COMO INDEXADOR DAS PARCELAS. DESCABIMENTO EM CASO DE OBRA CONCLUÍDA. INCIDÊNCIA DO INPC APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. [...] II - Descabida é a utilização do CUB (custo unitário básico) como fator de atualização monetária no que se refere a imóvel cujas chaves já foram entregues, porquanto esse índice tem por escopo tão somente a recomposição do dinheiro empregado na construção civil em equivalência à oscilação do preço dos insumos necessários para a execução das obras. Sendo assim, há de ser aplicado o INPC/IBGE como índice de correção monetária nas parcelas que se venceram após acabado o imóvel objeto da promessa de compra e venda realizada entre as partes. [...] (TJSC, Apelação Cível n. 2014.062810-0, da Capital, rel. Des. Joel Figueira Júnior, j. 17-12-2015).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA. UTILIZAÇÃO DO CUB APÓS A CONCLUSÃO DA OBRA. IMPOSSIBILIDADE. SUBSTITUIÇÃO PELO INPC. ÍNDICE QUE MELHOR SE COADUNA COM A REALIDADE ECONÔMICA DO PAÍS. Nos contratos de compra e venda de imóvel adquirido parceladamente, a utilização do CUB tem cabimento até o término das obras, admitindo-se, na sequência, sua substituição pelo INPC. CORREÇÃO MONETÁRIA EM PERIODICIDADE MENSAL. VEDAÇÃO EXPRESSA DO ARTIGO 28 DA LEI N. 9.069/1995. REAJUSTE ANUAL. Diante da expressa previsão do art. 28 da Lei n. 9.069/1995, é de se reconhecer a nulidade da cláusula contratual que prevê correção monetária em periodicidade mensal, permitindo apenas o reajuste anual. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. VEDAÇÃO. SÚMULA 121 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. INAPLICABILIDADE DO ART. 5º, § 2º, DA LEI N. 9.514/97 AO CASO. É permitida a capitalização dos juros em contratos de compra e venda de imóvel quando o financiamento for pactuado com entidade bancária que respeite as normas do Sistema Financeiro Imobiliário, não se enquadrando nessa hipótese as construtoras de imóveis, as quais, dessa forma, devem aplicar os juros na forma simples (Apelação Cível n. 2011.046460-0, da Capital, rel. Des. Subst. Saul Steil, j. 02-8-2011). RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 2008.010058-6, da Capital, rel. Des. Victor Ferreira, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 11-07-2013).

Estes entendimentos seguem o que já vem sendo decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, em seus diversos precedentes vinculantes do direito imobiliário.