Como processar construtora por atraso em obra?
- Tiago Andrade
- 2 de mar. de 2023
- 5 min de leitura
Atualizado: 5 de ago. de 2024
A compra de um imóvel é um investimento significativo e importante para muitas pessoas, não raras as vezes estas utilizam todas as economias de uma vida. Quando compramos uma casa ou apartamento, esperamos que a incorporadora ou construtora entregue a obra dentro do prazo estabelecido no contrato. No entanto, não é sempre o que acontece. O atraso na entrega da obra é um problema comum que pode causar muita frustração e ansiedade para o consumidor, que muitas vezes não sabe quais são seus direitos e como pode buscar assistência legal.
Neste artigo, irei enfrentar o tema da mora na entrega e explicar o que você, consumidor, pode fazer para proteger seus direitos e receber uma indenização pela infração contratual da empresa.
Além disso, vamos explicar como um advogado especializado em direito imobiliário pode ajudá-lo à processar uma construtora. Por outro lado, sempre recomendamos que os consumidores entrem em contato com o fornecedor de serviço como forma de resolução consensual da demanda. É direito do cliente iniciar reclamações junto ao fornecedor da mercadoria ou produto para resolver problemas e cobrar providências.
Direito do consumidor atraso na entrega
A mora contratual da obra ocorre quando a construtora ou incorporadora não consegue concluir a edificação dentro do prazo previsto no contrato, adicionado da cláusula de tolerância. Sobre a cláusula de tolerância (180 dias) eu explico nesse vídeo:
A questão do prazo é muito importante pois a relação jurídica entre consumidor e empresa é tutelada pelo Código do Consumidor [CDC]. O imóvel adquirido na planta é considerado um produto e a empresa presta serviço na construção civil. Desse modo, é direito do consumidor não ter atraso na entrega da unidade, de tal maneira que é possível exigir o cumprimento forçado da obrigação por meio de um advogado especialista em direito imobiliário.
O atraso pode ser causado por diversos motivos, como problemas financeiros, atraso na obtenção de licenças e autorizações, dificuldades na contratação de mão de obra e aquisição de materiais de construção, entre outros.
Quais são os direitos dos compradores em caso de atraso na entrega da obra?
De acordo com Lei do Distrato, os consumidores fazem jus a uma indenização pelos danos causados pelo atraso na entrega da obra decorrente do descumprimento da oferta com prazo fixado em contrato. Essa indenização pode incluir:
Multa contratual: O fornecedor é obrigado a pagar uma multa estipulada no contrato por cada mês de atraso na entrega da obra. Essa multa varia de acordo com cada caso, mas na maioria destes é fixada em 0,5% a 2% do valor do contrato por mês.
Indenização por danos morais: A situação pode causar muito estresse e ansiedade para o consumidor, especialmente se eles já planejaram a mudança para o novo imóvel. Por isso, é possível buscar uma indenização por dano moral decorrente do atraso na entrega do empreendimento. Nossos Tribunais entendem que o atraso superior a 12 meses já é suficiente para caracterizar a indenização por danos morais.
Indenização por lucros cessantes: Nessa hipótese o valor já é previsto na própria lei, que irá variar de acordo com a data da assinatura do contrato, ou seja, poderá ser fixado em 1% dos valores pagos ou 0,5% do valor total do contrato por mês de atraso.
Novo prazo de entrega da obra no contrato de financiamento é legal?
Uma situação bastante comum, principalmente em imóveis Minha Casa Minha Vida ou Casa Verde e Amarela, é a cláusula contratual com a fixação de novo prazo de entrega do apartamento no contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal.
Existe manifesta abusividade da supracitada cláusula em decorrência da vinculação do prazo de entrega do empreendimento ao pacto com a instituição financeira, previsto em contrato distinto, sem sequer informar ao consumidor no momento da aquisição qual seria o prazo de duração da fase de obra e o termo final de entrega, violando o dever de informar estampado no Código de Defesa do Consumidor.
A ilegalidade é declarada no tema 996 do Superior Tribunal de Justiça:
1) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
Neste vídeo apresento um caso concreto no qual o Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a abusividade:
A pandemia Covid 19 pode ser usada para justificar o descumprimento contratual?
Os Tribunais têm decidido que fornecedor de serviço da construção civil não pode utilizar a pandemia de Covid 19 como justificativa para descumprir o prazo de entrega do produto(apartamento) fixado com os consumidores, pois a oferta é vinculante (art. 30 do CDC). Assim, salvo em situação excepcional, o prazo deve ser cumprido ainda que a edificação do empreendimento tenha ocorrido durante a pandemia.
Sobre as ilegalidade das justificativas criadas por construtoras para descumprir o prazo de entrega explico nesse vídeo:
Como um advogado especializado em direito imobiliário pode ajudá-lo?
Um advogado especialista em direito imobiliário pode ser de grande ajuda para o consumidor adquirente de imóvel que enfrenta problemas. Ele pode:
Avaliar o contrato de compra e venda para identificar se o atraso na entrega está configurado e pleitear as perdas e danos;
Negociar com a empresa para buscar uma solução amigável (acordo extrajudicial) para as partes. Representar o comprador em ações judiciais para buscar as indenizações previstas em lei.
Ingressar e acompanhar todo o processo, orientando o comprador sobre os prazos e procedimentos legais para exigir o cumprimento forçado da obrigação. A ação judicial poderá tramitar no Juizado Especial Cível ou na Justiça Comum.
Preciso notificar extrajudicialmente a construtora?
Apesar de não ser um requisito essencial para ingressar com o processo na justiça por falha dos produtos ou serviços da construção civil, é recomendável o envio de notificação extrajudicial com aviso de recebimento, que deve ser feita como forma de pedir o cumprimento da multa fixada pelo consumidor e colocar a empresa em mora contratual.
Como contatar um advogado especializado?
No caso, tanto pessoa física ou jurídica podem estar procurando um advogado imobiliário online para lhe assessorar com reclamações oriundas de descumprimento do prazo de entrega da obra em incorporação imobiliária. Se você está enfrentando problemas, é importante contatar um advogado especializado o mais breve possível, a cada mês de atraso sem receber o pagamento da multa, devida pela construtora, o consumidor está sofrendo uma lesão em seu patrimônio.
Posso desistir da compra do imóvel pelo atraso na entrega da obra?
Uma inovação trazida pela Lei do Distrato é a possibilidade do comprador de imóvel desistir da aquisição da unidade em decorrência do atraso na entrega da obra. Nessa hipótese a empresa não poderá cobrar qualquer multa do adquirente, pelo contrário! A construtora deverá devolver todos os valores pagos, com correção monetária, e indenizar a multa pelo descumprimento do contrato, ou seja, é escolha do consumidor ficar com o imóvel e ser indenizado pelo atraso ou desistir da compra e ser compensado pela infração contratual da construtora.
Juizado de pequenas causas ou vara cível comum?
A opção entre ingressar com a ação judicial no Juizado Especial Cível ou na Vara Cível é do consumidor, desde que o montante da condenação não ultrapasse o valor de 20 salários mínimos.
Conclusão
Se você se identificou com o conteúdo desse post, fico a disposição para lhe atender nos meus canais de contato que estão espalhados pelo site. Pode enviar um e-mail para: tiagoand.adv@gmail.com e tenha atendimento com um advogado imobiliário online.
Resolvendo problemas em defesa do consumidor no mercado imobiliário em toda a região Sul e Sudeste - Estado de São Paulo, Santa Catarina, Paraná, Rio Grande do Sul e Minas Gerais.
Um forte abraço!