Guia Completo: Distrato de Contrato de Compra e Venda de Imóvel e Como Funciona
- Tiago Andrade
- 10 de mar. de 2023
- 10 min de leitura
Atualizado: 17 de jan.
O distrato de contrato de compra e venda de imóvel é um tema que desperta dúvidas em muitas pessoas, especialmente aquelas envolvidas em transações imobiliárias. Seja por motivos financeiros, pessoais ou por problemas relacionados ao contrato, entender como funciona o distrato é essencial para evitar complicações legais e financeiras. Neste guia completo, abordaremos todos os aspectos que você precisa saber sobre o distrato de contrato de imóvel.
Entenda como funciona o distrato de contrato de imóvel e quais as implicações legais.
A compra de um imóvel é um marco na vida de qualquer pessoa, mas pode trazer desafios, especialmente quando ocorre o distrato de contrato de compra e venda. Muitas vezes, consumidores não conhecem plenamente seus direitos e deveres ao realizar a aquisição de imóveis, o que pode levar a situações complicadas no momento de desfazer o contrato.
A lei da incorporação imobiliária trouxe bastante segurança à aquisição de imóveis, pois permite realizar o contrato de compra e venda enquanto ocorre a construção do empreendimento, modalidade conhecida como “imóvel na planta”.
Desse modo, o contrato de compra se torna interessante para ambas as partes, pois a empresa poderá alienar os imóveis desde a data de registro da incorporação, enquanto o comprador irá realizar o pagamento gradativamente durante a fase de construção, realizando a quitação do saldo devedor por meio de financiamento apenas no momento da entrega das chaves.
A grande maioria dos contratos prevê a amortização do saldo devedor com correção monetária mensal e taxa de juros capitalizados. Essa prática pode ser ilegal, conforme já expliquei neste post (Saiba mais clicando aqui).
O que deveria ser motivo de alegria pode acabar se tornando fonte de problemas e estresse aos consumidores, pois não é raro por algum motivo posterior à realização do contrato de compra e venda, optarem pela desistência da aquisição do imóvel. Tal fato é a maior fonte de discórdia entre os contratantes no mercado imobiliário.
O motivo do distrato imobiliário pode se dar por qualquer dos contratantes, vejamos os principais:
a) RESCISÃO POR CULPA DA EMPRESA
O distrato de contrato de compra e venda pode ocorrer por culpa da construtora, especialmente em casos de atraso na entrega do imóvel. Nessa situação, o consumidor tem o direito de desistir da compra sem pagamento de multas, além de poder solicitar a devolução integral dos valores pagos e, em alguns casos, indenizações.
b) RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR
Quando o distrato de contrato de imóvel ocorre por iniciativa do comprador, geralmente devido a dificuldades financeiras, é conhecido como direito de arrependimento. Nesses casos, o comprador pode solicitar a rescisão do contrato, sujeito às condições previstas na Lei do Distrato e nas cláusulas contratuais.
O que é o distrato de contrato de compra e venda?
O distrato de contrato de compra e venda de imóvel é o procedimento formal para encerrar um contrato já firmado entre as partes.
Ele pode ser solicitado por uma ou ambas as partes quando não é mais viável ou desejado continuar com a transação imobiliária. Esse processo exige atenção às cláusulas contratuais e às regras da legislação vigente, como a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Esse processo pode ser realizado de forma consensual entre as partes ou imposto por fatores externos, sempre garantindo a segurança jurídica.
Para o direito, a resilição é o término do vínculo contratual pela vontade de ambas as partes, ou de uma delas, ou seja, o termo é empregado para quando os contratantes optam por desfazer o negócio voluntariamente (de comum acordo).
O distrato é a forma de resilição dos contratos mais complexos, que exige a forma escrita para que seja possível a segurança jurídica das partes. Já imaginou realizar a desistência da aquisição de um imóvel sob o regime da incorporação imobiliária por meio de um acerto verbal? Caso a situação fosse parar na justiça seria muito difícil às partes realizar a prova dos direitos e obrigações que foram pactuados.
Assim, a extinção do negócio se dá por meio de um documento, escrito, formal, que especificará em suas cláusulas todas as condições que foram definidas pelos contratantes. Esse instrumento particular é o distrato.
Para formalizar o distrato de contrato de compra e venda de imóvel, é essencial seguir as diretrizes estabelecidas pela Lei do Distrato. Isso inclui elaborar um documento formal que detalhe as condições da rescisão, garantindo a segurança jurídica das partes envolvidas.
Principais Motivos para o Distrato de Contrato de Imóvel
Diversas situações podem levar ao distrato de contrato de compra e venda de imóvel. Entre os motivos mais comuns, destacam-se:
Dificuldades financeiras: Quando o comprador não consegue mais arcar com as parcelas ou financiamentos.
Problemas com o imóvel: Atrasos na entrega, irregularidades na documentação ou problemas estruturais.
Mudança de planos: Alterações na situação pessoal ou profissional do comprador ou vendedor.
Diferenças entre distrato de contrato de imóvel e de loteamento
O distrato de contrato de compra e venda de imóvel pode ser regido por diferentes legislações, dependendo do tipo de imóvel e da relação entre as partes. Para apartamentos adquiridos na planta, aplicam-se o Código de Defesa do Consumidor e a Lei de Incorporações Imobiliárias. Já para loteamentos, são aplicáveis a Lei de Parcelamento de Solo Urbano e a Lei do Distrato.
O distrato entre particulares também será pelo Código de Defesa do Consumidor?
Ressalte-se que, no caso de venda de imóveis entre particulares ou por pessoa jurídica cuja atividade não tenha relação com o mercado imobiliário, ou seja, adquiriu o imóvel na condição de destinatário final para investimento ou uso próprio, será aplicado o Código Civil.
A diferenciação é importante tendo em conta que o distrato entre particulares admite a livre pactuação das suas cláusulas, diferente do distrato imobiliário regulado pelo Código de Defesa do Consumidor que permite a anulação de cláusulas abusivas inseridas por empresas que coloque o consumidor em nítida desvantagem.
À vista disso, a aplicação da multa (cláusula penal) pela rescisão do contrato pode ser livremente pactuada pelas partes, bem como a possibilidade de perda do sinal em caso de infração contratual do comprador.
Considerando que neste tipo de negócio a vontade da partes possui significativa força vinculante, o debate sobre a abusividade ou não de alguma cláusula deverá ser feita de acordo com as determinações da legislação civilista.
O que é a Lei do distrato?
A Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018) foi criada para proteger consumidores em casos de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis. Antes de sua regulamentação, era comum que empresas do mercado imobiliário aplicassem multas abusivas, resultando na perda total dos valores pagos pelos compradores. Hoje, a lei estabelece limites claros para essas multas, garantindo maior equilíbrio nas relações contratuais
Por conseguinte, milhares de ações judiciais inundaram o Poder Judiciário pedindo a anulação destes distratos de imóvel na planta e a devolução dos valores aos compradores, visto que era bastante comum a fixação de multas que determinavam a perda de 80% a 100% dos valores pagos pelos consumidores.
O Congresso Nacional achou por bem regulamentar os limites máximos das multas impostas em caso de distratos tutelados pelo Código de Defesa do Consumidor, ou seja, em caso de exercício do direito de arrependimento pelo compromissário comprador na aquisição de imóveis na planta ou imóveis prontos diretamente de construtoras ou incorporadoras.
Assim, a Lei n. 13.786/2018 ficou conhecida como a Lei do Distrato, pois alterou diversos artigos da Lei das Incorporações e de Parcelamento de Solo Urbano, aumentando a proteção do consumidor frente à práticas abusivas realizadas por empresas do mercado imobiliário no momento do distrato imobiliário de imóvel na planta.
Qual o valor da multa do distrato?
É importante esclarecer que a lei de distrato não determina o valor exato da multa na hipótese de desistência da compra e venda, apenas cria um limite máximo no qual empresas não poderão ultrapassar. Dessa maneira, as partes poderão entrar em acordo e fixar as multas em valor inferior ao teto máximo estipulado.
Importante frisar que não é permitida a perda integral do sinal na hipótese de distrato de imóvel na planta.
Retenções em distrato regido pela lei de incorporação
Em se tratando de apartamentos, regidos pela Lei das Incorporações, o art. 67-A determina que se o distrato ocorrer por arrependimento do comprador, este perderá:
I - Se não recebeu as chaves:
a) os valores pagos a título de comissão de corretagem;
b) o limite máximo de 25% dos valores pagos;
II - Se houve entrega do imóvel:
a) os valores pagos a título de comissão de corretagem;
b) o limite máximo de 25% dos valores pagos;
c) os impostos pagos do imóvel (IPTU e ITBI);
d) taxa condominial e demais contribuições;
e) taxa de fruição do imóvel no valor de 0,5% o valor do contrato atualizado, devido por mês que manteve a posse (ocupação) da unidade;
f) demais encargos e despesas previstas no contrato.
III - Se a incorporação está sob o regime do patrimônio de afetação:
Neste caso, no distrato contratual irão incidir todas as retenções indicadas acima, sendo permitida a incorporadora majorar o limite máximo (multa) para 50% dos valores pagos.
A devolução dos valores poderá ser parcelada?
Não, a construtora ou incorporadora deverá devolver os valores pagos, após as retenções, em parcela única (à vista).
Qual o prazo para a empresa restituir o saldo remanescente?
Na hipótese do patrimônio de afetação essa devolução poderá ocorrer em até 30 dias após o habite-se.
Se não há o regime de afetação no empreendimento, a devolução deverá ser após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.
Retenções em distrato de loteamento
No caso de loteamentos o desfazimento do negócio será tutelado pelo art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 que permite a loteadora realizar as seguintes retenções:
a) os valores pagos a título de comissão de corretagem, desde que não tenham integrado o preço do lote;
b) o limite máximo de 10% dos valores pagos a título de multa;
c) os impostos pagos do imóvel (IPTU e ITBI), e demais custas e emolumentos;
d) taxa condominial e demais contribuições se houver;
e) taxa de fruição do imóvel no valor de 0,75% o valor do contrato atualizado, devido por mês que manteve a posse da unidade (quando houve a conclusão do empreendimento com a entrega do imóvel pronto para construção);
f) encargos moratórios decorrentes de parcelas em atraso.
O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais que se iniciará da seguinte maneira:
I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;
II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.
Por que ajuizar ações de distrato imobiliário?
A prática tem demonstrado que, mesmo após a publicação da lei de distrato de contrato de compra e venda de imóvel as empresas do mercado imobiliário continuam a desrespeitar os limites e forma de pagamento.
Contudo, se você enfrenta dificuldades relacionadas ao distrato de contrato de imóvel, saiba que é possível reverter situações abusivas. Procure um advogado especializado em direito imobiliário para garantir a devolução dos valores pagos e a anulação de cláusulas irregulares.
Como formalizar o distrato de contrato?
Inicialmente é importante dar ciência a incorporadora ou construtora da sua intenção de desfazer a compra e venda do imóvel com base na lei do distrato. Essa questão é importante para que seja possível ao consumidor ter a proposta de distrato de contrato formalizada de maneira escrita.
Assim, é possível optar pelo envio de um e-mail diretamente à empresa, indicando as informações de maneira clara para que aquela possa identificar o seu contrato de venda do imóvel e formalizar as multas que serão aplicadas e o montante a ser restituído.
Segue um exemplo:
fulano de tal (nome), brasileiro, estado civil, profissão, CPF tal, RG tal, residente na rua tal, bairro tal, adquirente do empreendimento [nome do empreendimento], vem perante vossa senhoria requerer proposta de distrato referente ao compromisso de compra e venda que tem como partes [nome do compromissário comprador] e [nome da empresa que consta no contrato] tendo em conta a possibilidade do exercício do arrependimento por parte desse signatário decorrente [apresentar o motivo]. Lembrar de inserir o local e data ao final.
Com a proposta de distrato em mãos é possível verificar se a mesma está de acordo com as determinações da lei de distrato.
Entrega da obra fora do prazo: distrato por culpa da vendedora
Uma situação bastante comum é a entrega da obra em atraso. Para entender sobre a mora da construção recomendo a leitura desse artigo (CLIQUE AQUI):
É obrigação da construtora indicar expressamente o prazo de entrega da obra no quadro resumo que não poderá estar vinculado com o contrato de financiamento.
Em síntese, ocorrendo o atraso na entrega da obra, com base na lei do distrato, é possível duas escolhas ao comprador:
a) ser indenizado pelo descumprimento do contrato pela construtora e receber o imóvel com atraso; ou
b) desistir da aquisição da unidade imobiliária e receber todo o dinheiro pago de volta com correção monetária, mais a comissão de corretagem e multa de 10% a 20% a ser paga pela empresa por ter desrespeitado a cláusula contratual de entrega.
CUIDADO: As empresas inserem uma cláusula em praticamente todos os contratos permitindo a prorrogação da entrega após o prazo de 180 dias em caso fortuito ou força maior, ou em situações extraordinárias (enchentes, pandemias, falta de mão de obra, etc.). Essa cláusula é ilegal e não tem validade.
É bastante raro uma empresa assumir que está descumprindo o contrato e indenizar o consumidor da forma correta. Logo, o comprador deverá buscar um advogado imobiliário online na sua região especializado em direito imobiliário para promover o respectivo processo no Poder Judiciário.
Como processar a construtora para realizar o distrato de contrato de imóvel?
O primeiro passo é procurar um advogado imobiliário especialista em lei do distrato. Estando em posse dos seguintes documentos:
1) Contrato de compra e venda;
2) Demonstrativo/planilha atualizada dos pagamentos realizados e do saldo devedor (basta solicitar a construtora ou incorporadora);
3) E-mail formalizando o pedido de desistência do contrato;
4) Proposta escrita apresentada pela empresa com a apresentação das multas que serão aplicadas.
Após a análise da documentação o advogado irá verificar se a lei está sendo seguida e apresentar a melhor forma de enfrentamento da situação através de ação judicial fundamentada na lei do distrato para obter a rescisão contratual.
Benefícios de Contar com Assessoria Jurídica
O distrato de contrato de compra e venda de imóvel pode ser um processo complexo. Contar com a orientação de um advogado especializado ajuda a garantir que seus direitos sejam respeitados e que o procedimento seja conduzido de forma segura.
Nosso escritório de advocacia possui ampla experiência em transações imobiliárias e pode auxiliar você em todas as etapas do distrato de contrato de imóvel. Entre em contato para uma consulta.
Conclusão
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Se você se identificou com o conteúdo desse post, fico a disposição para lhe atender nos meus canais de contato que estão espalhados pelo site. Pode enviar um e-mail para: tiagoand.adv@gmail.com e tenha atendimento com um advogado imobiliário online.
Resolvendo problemas em defesa do consumidor no mercado imobiliário em no Estado de São Paulo e Santa Catarina.
Um forte abraço!