O direito de preferência em imóvel alugado

O artigo aborda de maneira abrangente o direito de preferência na Lei do Inquilinato, destacando sua origem histórica, princípios fundamentais e bases legais. Analisa as condições e limitações para o exercício desse direito, enfatizando as exceções delineadas no artigo 32 da Lei 8.245/1991, que excluem o direito de preferência em casos específicos, como perda da propriedade por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Explora também o artigo 33 da Lei do Inquilinato, que trata das perdas e danos e adjudicação do imóvel decorrentes da preterição da preferência. A conclusão destaca a complexidade e meticulosidade da legislação, ressaltando seu papel na preservação da estabilidade contratual e no equilíbrio entre os interesses do locador e do locatário no cenário das locações imobiliárias.

Palavras-chaves: locação; preferência; preempção; adjudicação.

INTRODUÇÃO

O direito de preferência, regulado pela Lei do Inquilinato no contexto brasileiro, é um princípio fundamental que visa equilibrar as relações entre locadores e locatários. Ele confere ao locatário a oportunidade de adquirir o imóvel alugado em igualdade de condições em relação aos terceiros, e, portanto, desempenha um papel crucial na proteção dos interesses das partes envolvidas no contrato de locação.

Este artigo científico tem como objetivo realizar uma análise profunda do direito de preferência na Lei do Inquilinato, examinando sua origem, evolução, princípios fundamentais e implicações legais. Por meio da revisão crítica da literatura jurídica existente, aliada a análise de casos e interpretações judiciais, pretende-se buscar o alcance e a aplicação deste direito em diversas situações locatícias.

Ao longo das próximas seções, exploraremos o contexto histórico do direito de preferência, destacando como ele se encaixa no panorama normativo nacional. Além disso, investigaremos os fundamentos que sustentam esse direito e como ele se relaciona com princípios mais amplos do direito civil. O artigo também examinará as circunstâncias em que o direito de preferência pode ser exercido, as limitações que ele impõe e os desafios práticos que as partes envolvidas enfrentam.

A ORIGEM E EVOLUÇÃO HISTÓRIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA

O direito de preferência, uma instituição jurídica fundamental no contexto do direito imobiliário, tem suas raízes profundas na história legal do Brasil. Sua origem remonta a várias legislações e tradições que tutelavam as relações locatícias no país ao longo do tempo. Neste primeiro tópico, iremos explorar a origem e evolução do direito de preferência e seu desmembramento na lei do inquilinato, traçando sua jornada desde suas origens até sua forma atual.

No período colonial brasileiro, o direito de preferência não era formalmente regulamentado como o conhecemos hoje. No entanto, a prática de dar preferência aos arrendatários nas terras que cultivavam era uma característica comum nas relações rurais, derivada do costume e da necessidade de manter a produção agrícola, baseado em práticas sociais e comerciais do período.

Com a evolução do Brasil para uma nação independente e a formação de um sistema legal mais estruturado, o direito de preferência começou a ser codificado. A Lei de Terras de 1850, por exemplo, estabeleceu as bases para a regularização fundiária no país e incluiu disposições relacionadas ao direito de preferência para os ocupantes de terras rurais. Esta lei visava promover o uso eficiente da terra e o desenvolvimento agrícola:

Art. 15. Os possuidores de terra de cultura e criação, qualquer que seja o titulo de sua acquisição, terão preferencia na compra das terras devolutas que lhes forem contiguas, comtanto que mostrem pelo estado da sua lavoura ou criação, que tem os meios necessarios para aproveital-as.

A verdadeira consolidação do direito de preferência nas relações locatícias ocorreu com o advento da Lei do Inquilinato de 1964. Esta lei marcou um ponto de viragem significativo na regulamentação das relações locatícias no Brasil. Introduziu o direito de preferência como um dispositivo legal mais formal, dando aos locatários o direito de igualar ofertas de compra feitas pelo locador a terceiros, quando se tratava de venda do imóvel locado.

É importante salientar que o direito a preempção ou preferência (pactum protimiseos) teve sua origem na compra e venda pelo legislador civilista, em seção autônoma dedicada a compra e venda (art. 1149 a 1.157 do Código Civil de 1916).

A Lei do Inquilinato de 1964 também introduziu diversas regras e critérios para o exercício do direito de preferência. Ao longo dos anos, houve várias revisões e modificações na lei, algumas das quais afetaram as condições sob as quais o direito de preferência pode ser exercido.

SILVIO DE SALVO VENOSA[1] sobre o pacto de preempção prescreve:

É instituto que veio transplantado da compra e venda, ao qual é peculiar. Por essa razão naquilo que a lei de locações for omissa, aplicam-se os princípios tradicionais da preempção, no que couber, tal como secularmente aplicados à compra e venda. Origina-se do pactum protimiseos do direito romano, de origem grega.

A evolução não é estática; é um reflexo das mudanças sociais, econômicas e normativas que o Brasil experimentou ao longo de sua história, paralelamente ao próprio crescimento urbano e do mercado imobiliário. Esta evolução é materialização da adaptação do direito às necessidades da sociedade e ao desenvolvimento do próprio sistema legal. Assim, podemos obter uma compreensão mais profunda do papel e da relevância do direito de preferência na Lei do Inquilinato nos dias de hoje.

PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS E CARACTERÍSTICAS DO DIREITO DE PREFERÊNCIA

O direito de preferência é fundamentado em princípios essenciais que visam equilibrar as relações entre locadores e locatários, garantindo a proteção dos interesses de ambas as partes. Este tópico explora os mais importantes princípios, características fundamentais e as bases legais que o sustentam, oferecendo uma análise de como esses elementos são cruciais para o funcionamento efetivo do instituto.

O direito de preferência encontra sua previsão legal na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), especificamente nos artigos 27 a 34. Essa legislação estabelece as diretrizes e condições para o exercício do direito de preferência, garantindo a segurança jurídica e prevenindo abusos por parte de ambas as partes.

Baseia-se no princípio da igualdade contratual, assegurando que locadores e locatários estejam em uma posição equitativa durante o processo de venda do imóvel. Essa igualdade se manifesta no direito do locatário de igualar ofertas feitas por terceiros e requerer o imóvel para si. Em contrapartida, possibilita ao locador realizar a alienação do imóvel, de modo que o pacto locativo não crie óbice para a livre comercialização do bem.

A boa-fé é um pilar essencial do direito de preferência, locadores e locatários são obrigados a agir com honestidade e transparência durante a relação contratual. Isso implica a comunicação aberta sobre as intenções de venda e a oportunidade para o locatário exercer seu direito sob pena do locador indenizar pelas perdas e danos, ou até mesmo a possibilidade de o inquilino adjudicar o imóvel por meio de ação judicial.

Um dos princípios subjacentes ao direito de preferência é a proteção do direito à moradia. Reconhece-se que a estabilidade residencial é essencial para a qualidade de vida, e o direito de preferência visa preservar essa estabilidade ao oferecer ao locatário a oportunidade de adquirir o imóvel em condições de igualdade frente a um possível terceiro interessado na aquisição.

O direito de preferência na Lei do Inquilinato encontra respaldo na Constituição Federal de 1988, que assegura a função social da propriedade. O exercício desse direito está alinhado com a busca do equilíbrio entre a propriedade privada e o interesse social, mantendo a estabilidade social por meio da preservação das relações jurídicas imobiliárias previamente pactuadas.

Pelo Princípio da Publicidade e Transparência, o art. 33 da Lei do Inquilinato exige a averbação do contrato de locação na matrícula imobiliária pelo menos trinta dias antes da alienação para que o inquilino possa adjudicar o imóvel. Assim, é garantida a publicidade do pacto a terceiros, que não poderão alegar o seu desconhecimento caso o locatário decida exercer o seu direito.

LUIZ ANTONIO SCAVONE JÚNIOR[2], disserta sobre o ônus legal imposto ao locador quando da sua pretensão de alienar imóvel locado: “O locador, que pretende alienar o imóvel por uma das formas do art. 27 da Lei 8.245/1991, cujo rol é numerus clausus (taxativo, sem possibilidade de ampliação), deverá, por qualquer forma inequívoca, comunicar ao locatário, fazendo constar, nessa comunicação, todas as condições do negócio, além do local e horário em que a documentação poderá ser examinada”.

As principais características do direito de preferência é ser intransmissível, indivisível e com prazo de caducidade.

Nesse sentido, SILVIO DE SALVO VENOSA[3]  discorre: “É intransmissível o direito de preferência, pois atinge única e exclusivamente o vendedor que participou do negócio, não podendo ser cedido e nem transmitido aos seus herdeiros (art. 520 do Código Civil). Na locação, essa intransmissibilidade sofre as exceções do art. 11, pela própria natureza da relação.  É indivisível porque, mesmo tratando-se de vários condôminos intitulados nesse direito, a compra não pode ser fracionada. Ninguém pode pretender adquirir somente parte do objeto do negócio (art. 517 do Código Civil), salvo se a possibilidade constar do contrato”.

A caducidade do direito tem expressa previsão no art. 28 da Lei n. 8.245/1997 que faculta ao locatário manifestar seu interesse em adquirir o imóvel nas mesmas condições no prazo improrrogável de 30 dias. Além disso, deverá manifestar a sua intenção de forma inequívoca, não podendo o silêncio ser interpretado em favor deste.

Assim, não basta que o locatário manifeste o seu intento de exercer a preferência no prazo de 30 dias, deverá cumprir na integralidade todas as condições da proposta do terceiro, pagando o mesmo preço nas mesmas condições da oferta, ou seja, se o locador possui proposta de pagamento a vista, não poderá o locatário exercer sua preferência por meio de pagamento parcelado, sob pena de decair no seu direito.

O DIREITO DE PREFERÊNCIA DA LEI DAS LOCAÇÕES

O exercício do direito de preferência na Lei do Inquilinato está sujeito a diversas condições e limitações que visam equilibrar os interesses de ambas as partes (locador e locatário). Este tópico explora condições e limitações impostas pelos arts. 27 a 34 da Lei n. 8.245/1997, fornecendo uma análise sobre os critérios e restrições que moldam o exercício da preferência das relações locatícias.

Inicialmente é importante consignar que embora a Lei do Inquilinato possua manifesta previsão legal do instituto da preempção, este foi importado do contrato de compra e venda, permitindo a aplicação subsidiária deste em caso de omissão da lei inquilinária.

Uma das condições primordiais para o exercício do direito de preferência é a notificação formal por parte do locador ao locatário sobre a intenção de vender o imóvel. O parágrafo único do art. 27 da Lei do Inquilinato estabelece prazo decadencial de 30 dias para o locatário manifestar o seu interesse, garantindo que este tenha tempo adequado para tomar uma decisão informada.

SILVIO DE SALVO VENOSA[4], sobre a necessidade da notificação, assevera: “a atual Lei vai mais além: obriga que o vendedor comunique a existência de ônus reais e indique local e horário em que a documentação referente ao imóvel e ao negócio se encontra disponível para ser examinada pelo inquilino. Daí se conclui que deverá ser tido como ineficaz comunicação que omita essas formalidades. Se, por exemplo, todas as condições foram comunicadas, mas o locatário teve obstado o exame da documentação, não terá sido atendido o seu direito de preferência, podendo ele então recorrer às vias cabíveis”.

O locatário pode exercer o direito de preferência igualando a oferta feita por terceiros. No entanto, essa oferta deve ser compatível com os termos e condições apresentados, assegurando que o locador não seja onerado por termos desfavoráveis oferecidos pelo locatário.

ALEXANDRE JUNQUEIRA GOMIDE[5] discorre que “a previsão dessa figura restritiva da liberdade do locador, ao conceder ao possuidor do bem a preferência, homenageia a função socioeconômica do contrato e busca fulminar qualquer conflito potencial decorrente do ingresso de terceiro na gestão da coisa e preservar, nas locações residenciais, o direito à moradia. No entanto, o direito de preferência do locatário se aplica tanto nas locações residenciais, quanto nas residenciais, estando o contrato vigendo por prazo determinado ou indeterminado. A ideia é conferir preferência para a aquisição do imóvel a quem o ocupa, e não a terceiros”.

A pretensão de adjudicação do imóvel pelo locatário depende “que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”, conforme disposição final do “caput” do art. 33 da Lei 8.245/1991. Não cumprido o requisito, caberá a este pleitear apenas as perdas e danos.

Em caso de sublocação o art. 30 prevê ordem do exercício do direito de preferência, cabendo primeiro ao sublocatário, caso o imóvel esteja integralmente sublocado, manifestar o seu interesse na aquisição e, havendo pluralidade de sublocatários a preferência caberá a todos em comum ou qualquer deles se existir apenas um único interessado.

Não há falar em direito de preferência ao sublocatário em sublocação parcial, cabendo a preempção ao locatário da coisa.

SILVIO DE SALVO VENOSA[6] ao comentar sobre a possibilidade de concorrência de interessados no exercício do direito de preferência, hipótese prevista no parágrafo único do art. 30 da Lei do Inquilinato: “terá preferência, em primeiro lugar, o locatário mais antigo do local, ou se aí houver empate, o locatário mais idoso. É claro que, sendo vários os locatários ou sublocatários consentidos, todos devem ser notificados da proposta de venda. A aquisição em condomínio somente será permitida mediante acordo dos interessados”

O art. 29 da Lei n. 8.245/1991 visa prevenir eventual abuso de direito por parte do locador, coibindo que este apresente uma proposta de venda sem a real intenção de alienar o imóvel, e com base na recusa do locatário, simule uma venda para autorizar o despejo durante o prazo contratual.

Assim, a desistência da venda por parte do locador após a aceitação da proposta pelo locatário é vinculada ao pagamento de indenização por perdas e danos, independente da demonstração de culpa. O locador só ficará isento do pagamento caso demonstre a ocorrência de caso fortuito e força maior.

Questão interessante diz respeito a não obrigatoriedade do locador em vender o imóvel em partes ou frações. Se o imóvel tiver diversas unidades, a exemplo de um edifício com vários apartamentos ou estabelecimento comercial com diversas lojas, caso o locador deseje alienar a integralidade dos imóveis com coisa única, os locatários deverão ser notificados para manifestar o direito de preferência na totalidade.

Obviamente que a situação anteriormente narrada se trata de uma faculdade do locador, pois, se este pretender realizar a venda isolada de cada unidade, não poderá preterir o locatário no seu direito de aquisição.

Optou o legislador por excluir expressamente a incidência do direito de preferência, no art. 32 da Lei n. 8.245/1991, nas hipóteses de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

A exclusão por perda ou venda decorrente de decisão judicial se justifica por não se alinhar com a finalidade da lei de conceder proteção ao inquilino frente ao locador, pois a perda ou venda da propriedade, nestes casos, não possui o condão de afetar a relação locatícia preexistente por vontade do locador.

A permuta e a doação são negócios jurídicos que estão dentro da esfera de disponibilidade do proprietário, não sendo possível impor a preferência nestes casos tendo em vista que inviabilizaria a própria finalidade do negócio jurídico. A título de exemplo, pode o locador optar por permutar o imóvel, adicionado de uma contraprestação em dinheiro, para adquirir um segundo imóvel ou doar o mesmo com cláusula de reserva de usufruto para seus descendentes. Nestes casos, seria incongruente facultar o exercício da preempção ao locatário.

A integralização de capital, cisão, fusão e incorporação são operações societárias que envolvem alterações substanciais na estrutura jurídica e patrimonial do locador, e, portanto, a legislação optou por não impor o direito de preferência do locatário nessas circunstâncias. Em verdade, as mudanças societárias não configuram uma alienação da coisa locada para justificar o exercício da preferência.

O artigo 33 da Lei n. 8.245/1991 trata das perdas e danos e da possibilidade de adjudicação compulsória do imóvel decorrentes de eventual violação pelo locador do exercício do direito de preferência. Esse dispositivo legal estabelece que o locatário preterido em seu direito poderá reclamar as perdas e danos ou haver para si o imóvel locado, desde que deposite o preço e demais despesas do ato de transferência, no prazo decadencial de 6 meses contados do registro do ato no cartório de imóveis.

Importante salientar que caso o locatário não realize a averbação do contrato de locação na matrícula imobiliária com pelo menos 30 dias de antecedência do registro da venda, não poderá requer a adjudicação do imóvel.

LUIZ ANTONIO SCAVONE JÚNIOR[7], alerta sobre a necessidade de o locatário demonstrar sua capacidade financeira, ainda que o requisito não esteja expressamente previsto em lei, pois a jurisprudência: “tem-se exigido, para o exercício do direito à indenização e também para a adjudicação, prova, pelo inquilino, de capacidade financeira para a aquisição, vez que, da sua impossibilidade de adquirir, restaria lógica a ausência de necessidade de comunicação do negócio”.

Por conseguinte, as perdas e danos previstas no artigo 33 devem ser efetivamente comprovadas pelo locatário, não é suficiente alegar a existência de prejuízos, é necessário apresentar evidências que demonstrem, de maneira razoável, o nexo causal entre a não preferência e as perdas financeiras suportadas.

Nessa linha de intelecção, julgado do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo[8]:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. RENÚNCIA ANTECIPADA EM CLÁUSULA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. NULIDADE. PEDIDO DE PERDAS E DANOS QUE NÃO DEPENDE DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DAS PERDAS E DANOS. A renúncia ao direito de preferência firmada quando da contratação da locação é nula, nos termos do art. 45 da Lei 8.245/91, já que a renúncia antecipada visa elidir um dos objetivos fundamentais da lei. A exigência de registro do contrato de locação na matrícula imobiliária é requisito essencial apenas para que o locatário adquira o imóvel. Ausente a averbação, o locatário preterido somente terá direito a perdas e danos. Sem a comprovação da capacidade econômica para aquisição do bem e da efetiva perda de um negócio, não se há de falar em perdas e danos. Recurso desprovido, com observação.

Por fim, o art. 34 da Lei 8.245/1991 dá preferência à aquisição do condômino frente ao inquilino, ou seja, o direito obrigacional decorrente da relação locatícia irá ceder ao direito real de aquisição do condômino previsto no art. 504[9] do Código Civil.

As condições e limitações expostas desempenham um papel crucial na regulação do exercício do direito de preferência na Lei do Inquilinato, assegurando uma abordagem equilibrada que leva em consideração os interesses tanto do locador quanto do locatário. A compreensão detalhada desses critérios é essencial para garantir a efetividade e a justiça no âmbito das relações locatícias.

CONCLUSÃO

A análise aprofundada do direito de preferência na Lei do Inquilinato revela um sistema jurídico equilibrado que busca conciliar os interesses das partes envolvidas nas locações imobiliárias. Ao explorar a origem e evolução desse direito, examinar seus princípios fundamentais e bases legais, e compreender as condições e limitações para seu exercício, torna-se evidente a complexidade do instituto na lei inquilinária. Ao contemplar exceções no artigo 32 e estabelecer mecanismos de reparação de perdas e danos no artigo 33, não apenas protege o direito à propriedade, mas também busca preservar a segurança jurídica e o direito fundamental a moradia, mitigando possíveis abusos do locador, reforçando a estabilidade contratual e contribuindo para o desenvolvimento do mercado imobiliário.

NOTAS DE RODAPÉ

[1] Lei do inquilinato comentada: doutrina e pratica, p.131

[2] Direito imobiliário – teoria e prática, p. 1701

[3] Lei do inquilinato comentada: doutrina e pratica, p.133

[4] Lei do inquilinato comentada: doutrina e pratica, p.133

[5] Curso de direito imobiliário brasileiro, p.728

[6] Lei do inquilinato comentada: doutrina e pratica, p.137

[7] Direito imobiliário – teoria e prática, p. 1701

[8] TJ-SP - AC: 01390433120098260100 SP 0139043-31.2009.8.26.0100, Relator: Gilberto Leme, Data de Julgamento: 11/02/2014, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2014

[9] Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BORGES, Marcus Vinícius Motter (org.). Curso de direito imobiliário brasileiro. 2ª ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos. 21ª ed. São Paulo: Atlas, 2021.

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. 18ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2022.