Em contratos de compra de imóvel é de costume utilizar o Custo Unitário Básico (CUB) como índice de atualização das parcelas. Apesar de não existir qualquer abusividade na prática, existem algumas regras quanto ao uso deste indexador, podendo ser ou não permitida a sua variação.
Se a sua construtora ou incorporadora utilizou indevidamente o CUB em seu contrato, você tem direito a receber uma indenização por isso.
O que é o CUB ?
O Custo Unitário Básico (CUB) é um dos principais indicadores do setor da construção civil, calculado todos os meses pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil do Brasil (SINDUSCON).
Sobre a finalidade do CUB:
Determinar o custo global da obra para fins de cumprimento do estabelecido na lei de incorporação de edificações habitacionais em condomínio, ressaltando que o Custo Unitário Básico (CUB) é um custo meramente orientativo para o setor da Construção Civil, não sendo nunca o custo real da obra, pois este só é obtido através de um orçamento completo com todas as especificações de cada projeto em estudo ou análise. No entanto, hoje em dia a variação percentual mensal do CUB tem servido como mecanismo de reajuste de preços em contratos de compra de apartamentos em construção e até mesmo como índice setorial <disponível em: https://sindusconpr.com.br/o-que-e-o-cub-como-e-calculado-394-p acesso em: 07/07/2021>.
O CUB é um indexador que leva em consideração os custos que envolvem a construção (mês/valor) no ano. Portanto, somente poderá ser utilizado durante o prazo de execução da obra. Conforme relatado, se o imóvel adquirido for um apartamento “na planta”, enquanto estiver na fase de construção a variação da parcela poderá ser calculada pelo CUB.
Qual a diferença do CUB SC para o INCC?
Ambos são índices de variação do custo da obra sendo que a principal diferença entre eles é que o CUB leva em consideração a variação de Região ou Estados, enquanto o INCC por se tratar de um índice nacional levará em consideração a variação do custo da obra em todo o país.
Portanto, o CUB SC é calculado com base na variação do custo de edificação para o Estado de Santa Catarina.
Quando o CUB SC será uma prática abusiva?
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina já consolidou sua posição no sentido de que o CUB deverá incidir até a expedição do habite-se ou a data da entrega das chaves, que é o termo final da fase de edificação. Veja os resumos de duas decisões do TJSC que condenou a incorporadora a devolver o dinheiro do consumidor que pagou indevidamente o CUB:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.(...) 2 - MÉRITO. 2.1 - UTILIZAÇÃO DO CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB) COMO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. POSSIBILIDADE DURANTE O PERÍODO DA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. APLICAÇÃO DO INPC/IBGE APÓS A ENTREGA AO PROPRIETÁRIO. SENTENÇA QUE NÃO FEZ DIFERENCIAÇÃO ENTRE OS PERÍODOS. PROVIMENTO AO APELO PARA PERMITIR A INCIDÊNCIA DO CUB, PORÉM SOMENTE ATÉ O TÉRMINO DA EDIFICAÇÃO. AUTORA/APELADA QUE ADQUIRIU O IMÓVEL FINALIZADO. OBSERVÂNCIA DO INPC/IBGE. "O CUB (custo unitário básico) presta-se à atualização do saldo devedor quando a obra está em construção já que esse índice tem por escopo, nos termos da Lei nº 10.192/01, tão só a recomposição do dinheiro empregado na construção civil em equivalência à oscilação dos preços dos insumos necessários para a execução da obra." (Apelação Cível n. 2015.074780-5, de Itajaí, rel. Des. Gilberto Gomes de Oliveira, j. 22-3-2016) (...) (TJSC, Apelação Cível n. 0009933-83.2005.8.24.0064, de São José, rel. Jorge Luis Costa Beber, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 27-10-2016).
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS E REVISIONAL DE DÉBITO C/C CONSIGNAÇÃO INCIDENTE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. UTILIZAÇÃO DO CUSTO UNITÁRIO BÁSICO COMO INDEXADOR DAS PARCELAS. DESCABIMENTO EM CASO DE OBRA CONCLUÍDA. INCIDÊNCIA DO INPC APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. RESTITUIÇÃO DE FORMA SIMPLES. CONSIGNAÇÃO JUDICIAL DOS VALORES TIDOS COMO INCONTROVERSOS. POSSIBILIDADE. MORA AFASTADA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. APELO PRINCIPAL E RECURSO ADESIVO DESPROVIDOS (...) II - Descabida é a utilização do CUB (custo unitário básico) como fator de atualização monetária no que se refere a imóvel cujas chaves já foram entregues, porquanto esse índice tem por escopo tão somente a recomposição do dinheiro empregado na construção civil em equivalência à oscilação do preço dos insumos necessários para a execução das obras. Sendo assim, há de ser aplicado o INPC/IBGE como índice de correção monetária nas parcelas que se venceram após acabado o imóvel objeto da promessa de compra e venda realizada entre as partes (...) (TJSC, Apelação Cível n. 2014.062810-0, da Capital, rel. Joel Figueira Júnior, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 17-12-2015).
A prática abusiva é facilmente identificada com uma simples análise contratual, ou seja, na hipótese de não existir cláusula prevendo a alteração do índice sinduscon no cálculo da parcela, após conclusão da fase de edificação, estará constatada a prática abusiva pela variação da dívida imobiliária pelo CUB.
Sobre práticas abusivas explico neste vídeo:
Quando o CUB será ilegal?
Os precedentes judiciais são firmes no sentido de que é ilícita a utilização do CUB como índice de correção monetária se o objeto negociado for imóvel pronto, uma vez que impõe ao consumidor obrigação que o coloca em desvantagem exagerada e incompatível com o Código de Defesa do Consumidor (art. 51, IV, do CDC).
A justificativa é bem simples, se a finalidade do CUB é corrigir a dívida do comprador pela variação do custo da obra (mês/valor) e o imóvel está concluído, fica caracterizado o enriquecimento ilícito da empresa em aumentar a dívida do consumidor por um índice de correção que pressupõe a existência de variação do preço da obra.
A variação do CUB deverá ser mensal ou anual?
Tratando-se de contratos de incorporação imobiliária (imóvel na planta) a variação (mês/valor) só poderá ocorrer mensalmente se o parcelamento realizado pelo consumidor com a empresa tiver prazo superior a 36 meses (3 anos).
Isso ocorre porque a categoria da construção civil não está autorizada a realizar a variação da dívida do comprador todo mês se o contrato não atende ao requisito da lei, que é federal e deve ser obedecida em todo o país.
Por conseguinte, o consumidor deverá verificar no relatório do parcelamento se quitou ou quitará a unidade em menos de três anos, não podendo considerar o prazo do financiamento nesse cálculo. A parcela do financiamento imobiliário é contada como uma única parcela (mês/valor) para a empresa.
À vista disso, necessário verificar a tabela de pagamentos no relatório apresentado pela incorporadora, ou seja, se a variação do CUB está incidindo mensalmente sem que o parcelamento supere 36 meses. A cobrança será abusiva nesse caso.
Meu contrato está abusivo, o que devo fazer?
É possível a revisão judicial do contrato de compra e venda de imóvel na planta visando afastar a incidência do CUB após a expedição do habite-se/entrega das chaves ou na hipótese de venda de imóvel pronto.
Com a declaração da abusividade pelo Poder Judiciário os benefícios para o comprador serão:
a) Reconhecimento de valores pagos a mais pela variação indevida do CUB, que deverão ser restituídos pela incorporadora ou construtora com juros e correção;
b) Redução do saldo devedor do imóvel pela diferença apurada como consequência do afastamento do CUB;
c) Redução da parcela mensal pela alteração da variação do CUB SC.
Conclusão
Se você se identificou com o conteúdo desse post, fico a disposição para lhe atender nos meus canais de contato que estão espalhados pelo site. Pode enviar um e-mail para: tiagoand.adv@gmail.com e tenha atendimento com um advogado imobiliário online.
Resolvendo problemas em defesa dos proprietários de imóveis nos Estados de São Paulo e Santa Catarina.
Um forte abraço!