STJ mantém decisão de Tribunal Estadual que afastou a capitalização de juros em contrato

O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento do dia 05/09/2022, manteve condenação proferida pelo Tribunal de Justiça de Goiás que afastou a capitalização de juros por meio do uso da TABELA PRICE em decisão proferida contra construtora.

Entenda o caso:

Uma compradora de imóvel ajuizou ação revisional contra a empresa com a finalidade de afastar a capitalização dissimulada de juros em seu contrato por meio da utilização de TABELA PRICE como forma de amortização do saldo devedor, imposta pela construtora durante a contratação da compra da unidade.

O Juiz de primeiro grau acolheu a pretensão em sentença e afastou a capitalização de juros no contrato da autora. Por conseguinte, a empresa recorreu ao TJGO que manteve a condenação em acórdão com a seguinte ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE LOTE. FINANCIAMENTO FEITO DIRETAMENTE PELA INCORPORADORA/CONSTRUTORA. PERÍCIA CONTÁBIL. UTILIZAÇÃO DA CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS E TABELA PRICE. VEDAÇÃO. 1. As construtoras/loteadoras não se equiparam às instituições financeiras, razão pela qual, relativamente aos contratos de financiamento imobiliário (lei 9.514/97), a elas não se estende a autorização para a capitalização mensal de juros a que se refere o artigo 5º da medida provisória 2.170-36/2001. 2. Assim, a utilização de capitalização mensal de juros e do método tabela price em contratos de mútuo civil celebrados com construtora/incorporadora, como na hipótese, é vedada, admitindo-se, apenas, a capitalização em periodicidade anual. 3. Verba honorária elevada de 10% para 13% sobre o valor da causa. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO – APELAÇÃO CÍVEL: 05318334520198090051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). AMARAL WILSON DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 12/03/2021, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 12/03/2021).

Os Tribunais Nacionais entendem que incorporadoras, construtoras e loteamentos por não pertencerem ao Sistema Financeiro Nacional, e também não estarem inclusos por equiparação, não podem realizar a capitalização mensal de juros nos contratos de compra e venda de suas unidades imobiliárias.

Assim, irresignada com a decisão da Corte Estadual, aquela recorreu ao Superior Tribunal de Justiça, que manteve a decisão do TJGO, no AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1913941 – GO de Relatoria do Ministro Moura Ribeiro, mantendo o afastamento da aplicação da TABELA PRICE no contrato da autora. Veja-se:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE COMPRA E VENDA. DISCUSSÃO ACERCA DA POSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO DE JUROS EM PERIODICIDADE MENSAL OU ANUAL. CONTRATO FIRMADO COM A CONSTRUTORA/INCORPORADORA. ENTIDADE QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A Construtora Ré não é instituição financeira, não integrando, dessa forma, o Sistema Financeiro Nacional. Desse modo, incidente a Lei da Usura, em especial seu art. 1º, que estabelece o patamar de 12% ao ano, ou seja, o dobro da taxa legal prevista no Código Civil de 1916, no limite de 6% ao ano.

2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório d os autos, a teor do que dispõem as Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1913941 GO 2021/0182386-5, Data de Julgamento: 05/09/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/09/2022)

O Ministro consignou em seu voto, que foi seguido a unanimidade pela Terceira Turma do STJ:

Nas razões do presente recurso, [...] sustentou que houve violação aos arts. 5º da MP nº 2.170-36.2001 e 2º da MP nº 2.172-32/01, pois é possível a construtora/incorporadora instituir a capitalização de juros em periodicidade inferior à anual ao contrato firmado entre as partes.

Conforme demonstrado no decisum impugnado, não é possível a capitalização mensal de juros na presente demanda, pois a [...] não é parte integrante do Sistema Financeiro Nacional ou do Sistema Financeiro Imobiliário.

Portanto o Superior Tribunal de Justiça mantém a sua jurisprudência no sentido de impedir a capitalização de juros por empresas do mercado imobiliário em prejuízo dos compradores.