Tudo o que você precisa saber antes de comprar apartamentos na planta
- Tiago Andrade
- 25 de mai. de 2023
- 6 min de leitura
Atualizado: 24 de jul. de 2024
A compra de apartamentos na planta ou pronto para morar é a realização de um sonho ou um estilo de vida para muitas pessoas. Seduzidos pelas ofertas de empreendimentos imobiliários que são a materialização da construção dos seus desejos, acabam assinando contratos de compra e venda sem que realmente tenham conhecimento das obrigações que estão assumindo perante a construtora ou incorporadora.
Nesse post irei abordar tudo o que você precisa saber antes de comprar de imóvel na planta.
O que é um imóvel na planta?
Imóvel na planta é a terminologia empregada pelo mercado imobiliário quando a venda de apartamento ocorre antes da construção do empreendimento, ou seja, o adquirente assina uma promessa de compra e venda na qual a incorporadora/construtora se compromete a entregar uma unidade autônoma futura mediante o pagamento do preço ajustado entre as partes.
As vendas de imóveis na planta são regidas pela Lei n. 4.591/1964, conhecida como Lei das Incorporações Imobiliárias. É totalmente proibida a venda de unidades na planta sem que exista o prévio registro da incorporação na matrícula do terreno no Cartório de Registro de Imóveis.
Conheça as vantagens de comprar apartamento na planta
A principal vantagem de adquirir um imóvel na planta é o preço e a possibilidade de pagamento parcelado durante a fase de construção, pois a quitação do imóvel se dará, em regra, apenas no momento da entrega das chaves. Imóveis vendidos pronto para morar tendem a custar mais que unidades vendidas na planta.
Quanto preciso dar de entrada para comprar um apartamento na planta?
Não existe um valor mínimo definido na lei para que seja possível adquirir um apartamento na planta, mas os compradores devem ficar atentos que o saldo devedor do imóvel será reajustado mensalmente por índices de construção (CUB ou INCC).
Por conseguinte, quanto menor o valor da entrada e das parcelas iniciais, até a data da entrega das chaves, maior será o total devido no momento da quitação por meio de financiamento bancário.
Sempre recomendamos aos nossos clientes que tentem trabalhar com uma entrada de pelo menos 30% do valor do imóvel, para evitar ser surpreendido ao final da construção com o aumento significativo da dívida.
Possibilidade de valorizar durante a construção
O preço de um imóvel costuma ser fixado com base no custo da construção que é reajustado mensalmente por índices construtivos. Portanto, é tendência do mercado imobiliário a valorização dos imóveis durante a fase de edificação.
Ressalte-se que, não há qualquer garantia que haverá a valorização imobiliária dos lançamentos de apartamentos na planta tendo em vista que isso dependerá dos movimentos de mercado e da economia.
Por outro lado, não podemos ignorar que na maioria esmagadora dos casos os apartamentos adquiridos na planta costumam ser vendidos, quando prontos, por preços superiores aos estipulados no momento da assinatura do contrato.
O que significa comprar um apartamento na planta?
Comprar um apartamento na planta significa que o adquirente assumirá a posição jurídica de comprador perante uma incorporadora cuja relação entre as partes será tutelada pela Lei das Incorporações e o Código de Defesa do Consumidor.
Sobre os cuidados na compra de apartamento na planta explico nesse vídeo:
Qual a diferença entre comprar um apartamento na planta e um pronto?
Do ponto de vista jurídico, a principal diferença será a inexistência da aplicação do regime da incorporação visto que este tem aplicação restrita na venda de apartamentos na planta. A incidência do Código de Defesa do consumidor dependerá da pessoa que figura como vendedor, ou seja, tratando-se de empresa dedicada a venda de imóveis será aplicável a norma consumerista.
Na hipótese do vendedor ser uma pessoa física ou pessoa jurídica que não possui qualquer vínculo com o fornecimento de produtos e serviços do mercado imobiliário, esta venda será regulamentada apenas pelo Código Civil.
Como conseguir uma planta de um apartamento?
As construtoras e incorporadoras disponibilizam todas as informações nos materiais publicitários dos empreendimentos. De qualquer forma, é possível ao comprador se dirigir ao Cartório de Imóveis da sua cidade e pedir para consultar o memorial de incorporação, que terá todos os documentos e informações inerentes ao apartamento na planta que pretende adquirir.
É mais vantagem comprar apartamento na planta?
Do ponto de vista da segurança jurídica a aquisição de imóveis pronto para morar sempre será melhor do que a aquisição de apartamentos na planta tendo em vista inexistir o risco de abandono da obra ou falência do incorporador durante a fase de edificação do empreendimento.
O fato de existir um sistema protetivo ao comprador com a aplicação da legislação de incorporação imobiliária não significa uma garantia de recebimento da unidade futura.
Portanto, é sempre importante que o adquirente realize uma profunda investigação sobre a idoneidade da empresa que pretende adquirir apartamentos na planta para evitar de enfrentar o pior problema do mercado imobiliário, o abandono da obra com a falência da incorporadora.
Quais cuidados preciso ter antes de comprar imóvel na planta?
O principal cuidado que o comprador deve ter é de verificar se existe o registro da incorporação na matrícula do imóvel, pois a inexistência dessa formalidade acarreta a irregularidade do empreendimento.
Para realizar essa consulta basta ir ao website dos registradores criar seu login, inserir crédito (tem custo) e acessar a opção de visualização de matrícula - novo pedido:
Selecionar o seu Estado:
Selecionar o Cartório de Imóveis respectivo e informar o número da matrícula:
Por fim, basta fazer o download do PDF e de posse do documento deverá procurar o registro da incorporação, uma anotação parecida com esta:
Presente o registro da incorporação imobiliária na matrícula o comprador já pode adquirir o apartamento na planta com a segurança jurídica da proteção normativa da Lei das Incorporações.
Quais cuidados preciso ter com o contrato de compra?
As promessas de compra e venda de apartamentos na planta devem obedecer aos requisitos do art. 35-A da Lei 4.591/1964:
Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:
I - o preço total a ser pago pelo imóvel;
II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
Todos os requisitos devem estar expressos no quadro-resumo de maneira a declarar ao adquirente todas as informações relevantes sobre seus direitos e obrigações durante a construção do empreendimento.
Entenda como será o aumento da dívida do imóvel na planta
O aumento da dívida dependerá de diversos fatores, em especial a eleição dos índices de correção e a periodicidade de reajuste das prestações.
Recomendo esse vídeo no qual explico alguns erros bastante comuns praticados por compradores inexperientes:
Também recomendo a leitura desses artigos:
Como um advogado especialista em direito imobiliário online pode lhe ajudar?
Um advogado especialista em imóveis pode analisar o contrato de compra e venda e lhe orientar sobre a viabilidade econômica da aquisição e também da segurança jurídica da compra.
O profissional irá verificar todas as cláusulas do contrato e identificar se existem abusividades ou ilegalidades inseridas na redação da promessa de compra e venda, antecipando e contingenciando todos os riscos do negócio.
Conclusão
Se você se identificou com o conteúdo desse post, fico a disposição para lhe atender nos meus canais de contato que estão espalhados pelo site. Pode enviar um e-mail para: tiagoand.adv@gmail.com e tenha atendimento com um advogado imobiliário online.
Resolvendo problemas em defesa do consumidor no mercado imobiliário no Estado de São Paulo e Santa Catarina.
Um forte abraço!
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