O contrato de compra e venda de imóvel tem por finalidade trocar um bem por dinheiro, ou seja, objetiva a transferência de um imóvel de um contratante para o outro. É o contrato mais importante e utilizado no mercado imobiliário.
Contrato de compra e venda de imóvel transfere o bem?
Muitas pessoas tem a equivocada compreensão de que o contrato de compra e venda de imóvel tem o poder de transferência da coisa. O contrato, por si, não tem o poder de transferir a propriedade, apenas gera obrigações entre as partes. O comprador assume o ônus de pagar o preço e o vendedor de entregar a coisa após a quitação. Desse modo, o contrato apenas gera obrigações nos termos do art. 481 do Código Civil:
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
A transferência da propriedade imóvel no Brasil, em regra, ocorre pelo registro do título aquisitivo no cartório de registro de imóveis conforme art. 1245 do Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Portanto, enquanto não ocorrer o requisito legal, ainda que exista contrato particular ou público de compra e venda de imóvel assinado, o comprador não irá adquirir a propriedade do bem imóvel.
Onde consigo um contrato de compra e venda de imóvel?
Sempre recomendamos que os contratos de compra e venda de imóveis sejam realizados por advogado especialista em direito imobiliário. Embora existam muitos modelos gratuitos disponíveis na internet, é impossível um "modelo padrão" contemplar as infinitas variáveis que podem ocorrer em uma aquisição.
Por outro lado, na nossa prática diária de brigas judiciais, os modelos de internet sempre se mostram insuficientes para proteger o direito dos compradores e vendedores. Se você não entende do mercado imobiliário e da compra e venda de imóvel, este não é o momento de economizar com modelos gratuitos de contrato de compra e venda.
Ocorrendo qualquer problema no negócio o risco financeiro é alto tendo em vista que os valores dos processos são expressivos e seu advogado terá bastante dificuldade em defender um contrato de modelo gratuito de internet.
O que é preciso para fazer um contrato de compra e venda de imóvel?
Qualquer pessoa pode fazer um contrato, mas apenas um advogado especialista em direito imobiliário possui a expertise necessária para realizar um contrato de compra e venda de imóvel com segurança, contemplando todas as nuances da negociação com segurança jurídica.
É necessário registrar em cartório contrato de compra e venda?
Embora não seja um requisito legal, o registro do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel garante, as pessoas físicas e pessoas jurídicas, o direito real de aquisição na hipótese do pagamento integral do valor estipulado entre comprador e vendedor no instrumento.
Sobre essa situação explico neste vídeo;
Qual o valor de um contrato de compra e venda simples?
O valor de um contrato de compra e venda de imóvel irá variar de acordo com cada caso e a demanda de serviço ao advogado decorrente da negociação. Uma boa referência utilizada por diversos profissionais é uma porcentagem sobre o valor da venda, podendo variar de 0,5% a 2% a depender do caso.
De quem é a responsabilidade de fazer o contrato de compra e venda?
A lei não impõe a responsabilidade a uma das partes na obrigação de formalizar o contrato, até porque do ponto de vista legal se presume que ambos os contratantes concordaram com suas cláusulas, ou seja, pouco importa a origem do documento, com sua assinatura, comprador e vendedor se obrigam com sua disposições.
Não obstante, na compra e venda de imóvel é rotineiro a intermediação do negócio por corretor de imóvel, e na praxe de mercado este costuma apresentar uma minuta para a assinatura das partes.
Qual a garantia de um contrato de compra e venda?
O contrato de compra e venda de imóvel, por si, não apresenta nenhuma garantia. Como anteriormente explicado, o contrato apenas gera obrigações. Apesar disso, a própria lei fornece uma série de instrumentos que visam garantir a efetividade da negociação, a exemplo da hipoteca e da alienação fiduciária, que são garantias muito utilizadas por instituições financeiras na concessão dos financiamentos.
Em relação ao comprador, a maioria segurança que pode ter é submeter a análise da negociação a um advogado especialista em imóveis que irá identificar todos os problemas e riscos da compra por meio de um procedimento chamado de auditoria imobiliária.
Como fazer um contrato de compra e venda particular?
O contrato de compra e venda de imóvel possui as seguintes características:
a) ONEROSO - ambas as partes devem obter vantagem econômica, comprador recebe a coisa e o vendedor recebe o preço;
b) TRANSLATIVO - É instrumento de aquisição da propriedade se realizado na forma pública ou na forma particular abaixo de 30 salários mínimos;
c) BILATERAL - Cada parte deve assumir direitos e obrigações;
d) COMUTATIVO - Comprador e vendedor devem conhecer o conteúdo das prestações;
e) EXECUÇÃO SIMULTÂNEA OU DIFERIDA - O cumprimento do negócio pode ser imediatamente ou postergado para data futura.
Portanto, antes mesmo de iniciar a confecção do contrato e durante toda sua materialização (cláusulas) o responsável deverá obedecer as características acima sob pena de gerar prejuízos ou até mesmo invalidar o negócio.
Quais os requisitos do contrato de compra e venda de imóvel?
O contrato de compra e venda de imóvel possui três elementos primordiais para sua regular constituição: a coisa (res), o preço (pretius) e o consentimento (consensus).
a) COISA - Deve ser bem imóvel suscetível de alienação. A título de exemplo, uma compra e venda de imóvel decorrente de parcelamento clandestino de solo é nulo pela ilicitude do objeto. O imóvel também deverá ser coisa "do comercio", em outras palavras, tem que ser possível sua alienação. Um apartamento com cláusula de inalienabilidade/indisponibilidade não poderá ser vendido até que se faça o cancelamento da restrição.
É nula a compra e venda de coisa que nunca existiu ou deixou de existir quando do negócio, mas é possível a compra e venda de coisa futura, neste caso a compra e venda terá natureza jurídica de contrato aleatório.
b) PREÇO - Deverá sempre ser em dinheiro, sob pena de descaracterizar a compra e venda. Se o pagamento ocorrer com parte em dinheiro e parte em outra coisa (imóvel, veículo, etc) é possível que caracterize o contrato de permuta/troca.
O Código Civil determina que é nula a compra e venda quando a definição do preço cabe exclusivamente a uma das partes (art. 489). Nada obstante, é possível que os contratantes escolham um terceiro, preferencialmente um perito técnico, para definir o valor do negócio:
Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
Também é possível a fixação do preço à uma taxa de mercado ou da bolsa (art. 486). Ademais, as partes podem optar pelo reajuste do preço por índice de correção monetária em periodicidade autorizada por lei. Para a aquisição de imóveis, a lei autoriza a correção mensal apenas na hipótese do contrato possuir um prazo de vigência superior a 36 meses.
c) CONSENTIMENTO - a compra e venda pode ser realizada oralmente (verbal) ou por escrito. Em imóvel com valor superior a 30 salários mínimos obrigatoriamente deverá ser feita por escritura pública (art. 108 do Código Civil). Desse modo, os contratos de compromisso e promessa de compra e venda cujo preço supere os 30 salários mínimos, necessariamente terão que realizar, após a quitação do preço, escritura pública para a conclusão do negócio.
Como fazer uma compra e venda de imóvel sem risco de golpe?
Sobre o passo a passo da compra e venda perfeita recomendo que assistam esse vídeo no qual explico todos os passos do negócio:
É necessário reconhecer firma de contrato de compra e venda?
Sempre recomendável reconhecer firma de contrato de compra e venda de imóvel, principalmente se existe o interesse de realizar o registro perante o cartório de imóveis com a finalidade de garantir o direito real de aquisição.
Desse modo, uma via original deverá ser depositada no RI com as assinaturas do comprador e vendedor reconhecidas por autenticidade e de duas testemunhas que podem ser reconhecidas por autenticidade ou semelhança.
Qual a diferença entre escritura pública e contrato particular?
O contrato particular de compra e venda de imóvel, geralmente denominado compromisso ou promessa é o documento realizado pelas partes, sem a exigência de qualquer formalidade, bastando que cumpra seus requisitos e elementos com a consequente assinatura dos interessados.
A escritura pública é o contrato realizado perante o Tabelionato de Notas, é o documento formalizado perante o tabelião que irá colher a vontade das partes que pretendem realizar transação imobiliária.
A principal diferença é que a escritura pública, se levada a registro no cartório de imóveis, é título suficiente para transferência da propriedade. O contrato particular apenas pode ser levado a registro para constituir um direito real de aquisição, mas por si, não tem a capacidade de transferir a propriedade, salvo se o valor for inferior aos 30 salários mínimos.
Conclusão
Se você se identificou com o conteúdo desse post, fico a disposição para lhe atender nos meus canais de contato que estão espalhados pelo site. Pode enviar um e-mail para: tiagoand.adv@gmail.com e tenha atendimento com um advogado imobiliário online.
Resolvendo problemas no mercado imobiliário no Estado de São Paulo e Santa Catarina.
Um forte abraço!