Locação de imóvel urbano

Tenho um problema com o aluguel. Qual ação resolve o meu caso?

Depende do objetivo: o despejo serve para retomar o imóvel, a revisional para ajustar o valor do aluguel, a renovatória para manter o ponto comercial e a consignação para quitar o aluguel quando o locador se recusa a receber (Lei 8.245/1991).

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O que diz a lei

O que você precisa saber sobre a Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/1991 regula somente a locação de imóveis urbanos. Na locação, o locador se compromete a entregar o uso e gozo do imóvel, e o locatário, a pagar o aluguel. O que define o imóvel como urbano é a sua destinação, e não a localização.

Residencial

Moradia, com regras próprias de prazo, garantias e retomada.

Não residencial

Comércio, galpões, armazéns e indústrias, com proteção ao ponto comercial.

Destinação, não localização

Um prédio de comércio em zona rural é tratado como urbano.

Forma do contrato

Não exige forma escrita: basta o consentimento expresso ou tácito. O contrato escrito evita conflitos.

Quais direitos podem existir

Principais ações na locação

Cada ação tem requisitos e prazos próprios. A escolha correta do instrumento é decisiva para o resultado.

Ação de despejo

Instrumento do locador para reaver o imóvel. Desfaz o vínculo e obriga o locatário a desocupar, por exemplo, por falta de pagamento (arts. 5º e 59).

Consignação em pagamento

Usada quando o locador se recusa a receber. O depósito judicial extingue a obrigação e afasta a mora do locatário (art. 67).

Revisional de aluguel

Ajusta o aluguel ao preço de mercado após três anos de vigência do contrato ou do último acordo. Pode ser proposta por locador ou locatário (art. 19).

Ação renovatória

Garante ao empresário a renovação do contrato do ponto comercial, preenchidos os requisitos (art. 51). Cláusula que impeça a renovação é nula (art. 45).

Atenção

Situações fora da Lei do Inquilinato

Estes casos seguem o Código Civil ou leis especiais (Lei 8.245/1991, art. 1º, parágrafo único).

Imóveis rurais

Regidos por contratos de arrendamento e parceria rural.

Imóveis públicos

Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios.

Vagas de garagem

Vagas autônomas e espaços para estacionamento de veículos.

Espaços publicitários

Áreas destinadas à veiculação de publicidade.

Apart-hotéis

Hotéis-residência e equiparados que prestam serviços regulares.

Arrendamento mercantil

Operações de leasing, em qualquer modalidade.

Documentos que ajudam na análise

O que separar

Contrato de locação e eventuais aditivos.
Comprovantes de pagamento ou demonstrativo dos aluguéis em atraso.
Notificações e mensagens trocadas entre locador e locatário.
Documentos da garantia: fiança, caução ou seguro-fiança.
Laudo de vistoria de entrada e, se houver, de saída.

Prazos, riscos e o que fazer agora

1 ano

a 6 meses antes do fim do contratoprazo para propor a ação renovatória (art. 51, §5º)

Antes do despejo, confira se o contrato e a garantia estão em ordem; isso influencia o rito e a possibilidade de liminar.
Formalize por escrito qualquer acordo de redução de aluguel, prazo ou entrega das chaves.

Conteúdos