Ação revisional de contrato imobiliário
A dívida do meu imóvel na planta não para de crescer. O contrato pode ser revisto?
Pode, quando há cláusulas abusivas. Juros capitalizados cobrados por incorporadoras, correção mensal em contratos curtos e índices da construção mantidos após as chaves são pontos frequentes de revisão, com possível devolução do que foi pago a mais (CDC, arts. 42 e 51; Lei 10.931/2004, art. 46).
Revisão de contrato
O que é a revisão de contrato imobiliário
É a análise das cláusulas do compromisso de compra e venda ou do financiamento direto com a incorporadora. A partir dela, é possível corrigir irregularidades, reduzir parcelas e pedir a restituição de valores pagos indevidamente.
- Juros capitalizados e Tabela Price.
- Correção monetária mensal e índices após as chaves.
- Multas e encargos sem previsão legal.
Quais direitos podem existir
Práticas que costumam ser revistas
Dívidas de imóveis na planta crescem por cláusulas pouco claras e práticas comuns, porém questionáveis, no mercado imobiliário.
Juros capitalizados
Juros sobre juros, muitas vezes embutidos na Tabela Price, elevam o saldo devedor de forma exponencial.
Correção após as chaves
Manutenção do INCC ou do CUB/SC depois da entrega efetiva do imóvel.
“Parcela simbólica”
Parcela irrisória meses depois das demais, só para alcançar 36 meses e cobrar correção mensal.
Multas abusivas
Penalidades desproporcionais e encargos sem previsão legal que desequilibram o contrato.
O que diz a lei
A base legal da revisão
São nulas as cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada.
Correção mensal só com prazo de 36 meses ou mais; mecanismos que reduzam esse prazo são nulos.
Vedação aos juros capitalizados cobrados por quem não é instituição financeira.
Repetição do indébito em dobro para cobrança indevida, salvo engano justificável.
Como funciona
O processo de revisão
Análise do contrato
Leitura das cláusulas de juros, correção, prazo e multas, com a planilha de pagamentos.
Perícia contábil
Uma perícia inicial indica o valor aproximado pago a mais, sobre o qual incidem juros e correção.
Medida judicial
Ação revisional e, a depender do caso, pedido de liminar para suspender cobranças em curso.
Documentos que ajudam na análise
O que separar
Compromisso assinado, com o quadro-resumo.
Demonstrativo atualizado dos pagamentos, solicitado à incorporadora.
Recentes, com o índice de correção aplicado.
Termo de entrega, se o imóvel já foi entregue.
Prazos, riscos e o que fazer agora
- O pedido de devolução está sujeito a prazo de prescrição; quanto antes a análise, maior o período que pode ser discutido.
- Se as cobranças abusivas estiverem em curso, é possível pedir uma liminar para suspendê-las, a depender do caso.
- Não assine aditivos ou confissões de dívida antes de entender quais cláusulas estão sendo renegociadas.
Perguntas frequentes
Dúvidas sobre a revisão de contrato
Precisarei entrar com um processo contra a incorporadora?
Em geral, sim. As empresas do mercado imobiliário raramente aceitam devolver valores sem uma demanda judicial, mas a negociação é avaliada caso a caso.
Quais documentos irei precisar?
Contrato assinado, planilha de pagamentos fornecida pela incorporadora, documento de identificação e comprovante de residência.
Qual o valor das custas judiciais?
As custas incidem sobre o valor que o comprador tem a receber e variam conforme a tabela de cada estado. Quanto maior o valor da causa, maiores as custas.
Irei recuperar o valor das custas?
Se a empresa for vencida, ela é condenada a reembolsar as custas pagas, atualizadas desde o desembolso.
Quanto irei receber de volta?
Não é possível definir o valor de antemão: será o montante pago a mais por causa das cláusulas abusivas. A perícia contábil inicial indica um valor aproximado, sobre o qual ainda incidem juros e correção.
É possível conseguir uma liminar?
A depender do caso. Se as cobranças abusivas estiverem em curso, é possível pedir que a incorporadora as suspenda, sob pena de multa diária.
Quem conduz o meu processo?
As demandas são conduzidas pelo advogado Tiago Andrade Krejci, que também faz o atendimento pelo WhatsApp.
Conteúdos
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