Análise de acórdão da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre correção monetária mensal, prazo mínimo de 36 meses e atraso na entrega das chaves em empreendimento de Balneário Camboriú/SC.
Resumo da decisão
Em março de 2026, a 7ª Câmara de Direito Privado do TJSP confirmou, por unanimidade, a condenação de uma incorporadora a devolver em dobro os valores cobrados a título de correção monetária mensal pelo INCC em contrato de compra e venda de imóvel. O acórdão também acrescentou indenização pelo atraso na entrega das chaves.
A estrutura do contrato
O contrato previa correção monetária mensal pelo INCC sobre todas as parcelas e sobre o saldo devedor. Essa periodicidade só é admitida em contratos com prazo mínimo de 36 meses (Lei 10.931/2004, art. 46).
O fluxo real de pagamento se encerrava em cerca de 24 meses. Ao final do cronograma, porém, havia uma última parcela de valor irrisório, com vencimento sete meses depois da penúltima, que fazia o contrato totalizar formalmente 37 meses e viabilizava o reajuste mensal das demais parcelas.
“A criação de um ‘vácuo’ temporal entre a quitação praticamente integral do preço e uma parcela ínfima visa conferir aparente legalidade à cobrança da correção monetária mensal, o que deve ser afastado, por evidente prejuízo ao consumidor.” (Des. Luiz Antonio Costa, relator)
A tese
O primeiro grau e o Tribunal reconheceram que esse expediente configura fraude ao art. 46 da Lei 10.931/2004. O art. 47 da mesma lei declara nulos os mecanismos, diretos ou indiretos, destinados a reduzir artificialmente o prazo mínimo de 36 meses.
- As cláusulas de periodicidade mensal foram declaradas nulas e substituídas pela correção anual pelo INCC.
- Também foi anulada a cláusula que previa a aplicação do maior entre dois índices (INCC ou poupança acrescida de 6% ao ano), por ser potestativa (CC, art. 122) e transformar a correção em mecanismo de lucro.
- A diferença entre o que foi pago com correção mensal e o que seria devido com correção anual deve ser devolvida em dobro (CDC, art. 42, parágrafo único), afastada a tese de engano justificável.
Atraso na entrega das chaves
O habite-se foi expedido em dezembro de 2023, mas as chaves só foram efetivamente entregues em março de 2024, depois do prazo final contratual somado à tolerância de 180 dias. O Tribunal fixou lucros cessantes de 0,5% sobre o valor do contrato pelo período de atraso (Lei 4.591/1964, art. 43-A, §2º; TJSP, Súmulas 160 e 162), destacando que o habite-se não se confunde com a disponibilização física do imóvel.
A apelação da incorporadora foi negada: o Tribunal afastou as preliminares de cerceamento de defesa e de julgamento extra ou ultra petita e confirmou a prescrição decenal (CC, art. 205).
Pontos de atenção para quem compra na planta
Diversas câmaras do TJSP já reconheceram a abusividade da chamada “parcela simbólica” ou “parcela de alongamento”. Para compradores e investidores, vale verificar se o contrato contém parcelas residuais de valor desproporcional ao final do cronograma, pois essa estrutura pode indicar tentativa de contornar a regra da correção anual. Cada contrato, porém, exige análise individual.
Dados do processo: Processo nº 1000738-91.2025.8.26.0196, 3ª Vara Cível da Comarca de Franca/SP; acórdão da 7ª Câmara de Direito Privado do TJSP, relator Des. Luiz Antonio Costa, julgado em 23/03/2026.
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