Atraso de obra

A construtora atrasou a entrega. Quais são os meus direitos?

Passado o prazo do contrato e a tolerância de até 180 dias corridos, o comprador que não deu causa ao atraso pode desfazer o contrato, com devolução dos valores pagos e multa, ou manter a compra e ser indenizado pelo atraso (Lei 4.591/1964, art. 43-A).

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O que diz a lei

A cláusula dos 180 dias

O contrato deve informar um prazo certo de entrega, acrescido de uma tolerância de até 180 dias corridos, prevista de forma clara (Lei 4.591/1964, art. 43-A). O prazo não pode ficar vinculado ao financiamento (STJ, Tema 996).

Dias corridos

A cláusula que prevê dias úteis ou hipóteses genéricas de prorrogação pode ser considerada abusiva (CDC, art. 51, IV).

Dever de informar

A incorporadora deve informar o comprador sobre o uso da tolerância, com a justificativa técnica correspondente.

Habite-se não é entrega

A expedição do habite-se, sem a disponibilização efetiva do imóvel, não afasta a mora da vendedora (TJSP, Súmula 160).

Quais direitos podem existir

Desfazer a compra ou manter o imóvel

Devolução integral

Rescisão por atraso além da tolerância

Sem culpa do comprador, a lei prevê a resolução do contrato com devolução de tudo o que foi pago e da multa contratual, em até 60 dias corridos (art. 43-A, §1º). A multa prevista só contra o comprador pode ser aplicada em favor dele (STJ, Tema 971).

Lucros cessantes

Para quem mantém a compra: indenização de 1% do valor pago por mês de atraso (art. 43-A, §2º), ou conforme o Tema 996 nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018.

Correção do saldo

Troca do INCC pelo IPCA após o prazo de entrega, para que a dívida não cresça pelo atraso.

Juros de obra, IPTU e condomínio

Encargos cobrados durante a mora da empresa ou antes da entrega das chaves podem ser questionados.

Danos morais

Avaliados caso a caso, conforme o impacto do atraso.

180dias de tolerânciacorridos, art. 43-A

60dias para devolverna rescisão por atraso

1%ao mês do valor pagoindenização, art. 43-A, §2º

0multa para o compradorquando a culpa é da empresa

Documentos que ajudam na análise

O que separar antes da conversa

Contrato ou compromisso de compra e venda, com o quadro-resumo.
Extrato ou planilha de pagamentos fornecida pela incorporadora.
Comunicados sobre o prazo, o uso da tolerância ou a nova data de entrega.
Boletos de juros de obra, IPTU ou condomínio recebidos antes das chaves.
Contrato de financiamento bancário, se houver.

Prazos, riscos e o que fazer agora

Confira a data prevista de entrega e a cláusula de tolerância.
Guarde as comunicações com a construtora e as datas de recebimento.
Não assine aditivos, termos de vistoria ou distratos sem entender o que está sendo renunciado.
Para desistir pelo atraso, formalize a decisão; a notificação extrajudicial ajuda a demonstrar a mora.

Perguntas frequentes

Dúvidas sobre atraso de obra

A tolerância de 180 dias pode ser contada em dias úteis?

Não. A contagem é em dias corridos, e a cláusula deve estar descrita de forma clara no contrato (Lei 4.591/1964, art. 43-A).

O prazo de entrega pode depender do financiamento com o banco?

Não. O STJ definiu que o contrato deve ter prazo certo de entrega, sem vinculação ao financiamento ou a outro negócio, exceto o acréscimo da tolerância (Tema 996).

Posso desistir da compra por causa do atraso?

Sim, quando o atraso supera o prazo de tolerância e o comprador não deu causa a ele. Nesse caso, a lei prevê a devolução dos valores pagos e da multa contratual, em até 60 dias corridos (art. 43-A, §1º).

A construtora pode cobrar condomínio antes de entregar as chaves?

As despesas de condomínio estão ligadas à posse do imóvel. A cobrança do comprador antes da entrega efetiva das chaves pode ser questionada.

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