Análise de decisão liminar da 5ª Vara Cível do Foro Regional do Tatuapé, em São Paulo/SP, sobre a responsabilidade por despesas de condomínio e IPTU antes da entrega do imóvel.
Resumo da decisão
A 5ª Vara Cível do Foro Regional do Tatuapé deferiu tutela de urgência em favor de uma compradora que, sem ter recebido as chaves de um apartamento integralmente quitado, vinha sendo cobrada por despesas condominiais e IPTU da unidade. A construtora foi obrigada a pagar os débitos já lançados e a assumir os seguintes até a entrega efetiva do imóvel, sob pena de multa diária.
Os fatos
O contrato previa a conclusão das obras e o habite-se para março de 2025, com tolerância de 180 dias (Lei 4.591/1964, art. 43-A). O prazo máximo de entrega, portanto, terminou em setembro de 2025.
A primeira vistoria só ocorreu em janeiro de 2026 e encontrou a unidade com acabamento incompleto e diversos defeitos, sendo reprovada pela própria equipe da construtora. A revistoria agendada para março de 2026 não se realizou por falta de comparecimento da empresa.
Enquanto isso, a compradora passou a receber boletos de condomínio e IPTU em seu nome, como se já estivesse na posse do imóvel.
A tese
A cláusula que transfere ao comprador a responsabilidade por condomínio e IPTU a partir do habite-se, e não da efetiva entrega das chaves, pode ser considerada abusiva (CDC, art. 51, IV). As despesas condominiais são obrigações propter rem, vinculadas à posse do imóvel, e não a um ato administrativo como o habite-se.
A decisão está alinhada à jurisprudência do TJSP e do STJ:
- a mera expedição do habite-se não afasta a mora da incorporadora se não houver a disponibilização física do imóvel (TJSP, Súmula 160);
- no atraso, o prejuízo do comprador é presumido, e a lei prevê indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, pro rata die, até a disponibilização da posse (STJ, Tema 996; Lei 4.591/1964, art. 43-A, §2º).
O que a liminar determinou
- Pagamento, em 5 dias, dos débitos condominiais e de IPTU já vencidos e lançados em nome da compradora, com encargos.
- Pagamento das cotas condominiais, do IPTU e dos demais encargos que vencerem até a efetiva entrega das chaves.
- Responsabilidade por eventual inclusão do nome da compradora em cadastros de inadimplentes por esses débitos, com obrigação de retirar a restrição.
A ação também discute lucros cessantes pelo período de atraso e indenização por danos morais. Por se tratar de decisão liminar, o mérito ainda será julgado.
Pontos de atenção
Quem recebe boletos de condomínio ou IPTU antes de receber as chaves deve guardar os comprovantes, registrar as datas das vistorias e verificar a redação da cláusula do contrato sobre o início dessas despesas.
Dados do processo: Processo nº 4004631-84.2026.8.26.0008, 5ª Vara Cível do Foro Regional VIII do Tatuapé, Comarca de São Paulo/SP.
Veja também: atraso na entrega da obra.
