Análise de sentença da Vara da Fazenda Pública de Balneário Camboriú/SC em ação civil pública do Ministério Público de Santa Catarina sobre comercialização de unidades antes do registro do memorial de incorporação.
Resumo da decisão
Em maio de 2026, a Vara da Fazenda Pública da Comarca de Balneário Camboriú julgou procedente ação civil pública do Ministério Público de Santa Catarina contra uma incorporadora atuante na cidade. A sentença reconheceu que a empresa comercializou e anunciou unidades de um empreendimento antes do registro do memorial de incorporação na matrícula do imóvel, exigência da Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964, art. 32), e a condenou por dano moral coletivo.
Segundo a sentença, houve publicidade em redes sociais, sites e painéis na região, com plantas, metragens e telefones para negociação, enquanto o empreendimento ainda não existia juridicamente. O registro só foi efetivado após o ajuizamento da ação e a fixação de prazo judicial.
“Termos de reserva” ou venda?
A incorporadora sustentou que os negócios eram apenas “termos de reserva”, que seriam permitidos pela redação do art. 32 dada pela Lei 14.382/2022, que retirou o verbo “negociar” do caput.
A tese foi rejeitada. O juízo observou que, mesmo sem o verbo “negociar”, permanece a vedação à alienação ou oneração das frações ideais antes do registro. Os documentos dos autos mostraram que os “termos de reserva” previam pagamento em 100 parcelas mensais, reforços semestrais, entrada e cláusulas de retenção em caso de desistência.
Esta estrutura jurídica configura oneração direta e antecipada do adquirente, mascarando um contrato de promessa de compra e venda sob a nomenclatura de reserva, o que viola o espírito e o texto da Lei de Incorporações Imobiliárias.
A tese
O registro da incorporação é condição prévia para a venda de imóveis na planta. Antes dele, o incorporador não pode alienar nem onerar as futuras unidades (Lei 4.591/1964, art. 32). É o registro que garante ao comprador acesso a informações essenciais, como titularidade do terreno, projeto aprovado, memorial descritivo, custo da obra e certidões, e que confere existência jurídica ao empreendimento.
Quando a incorporadora recebe valores de “reserva”, com parcelamento, entrada e multa por desistência antes desse registro, transfere ao consumidor um risco que a lei quis eliminar.
Responsabilidade da controladora, mesmo com obra em nome de SPE
A empresa alegou ilegitimidade, porque o empreendimento pertenceria a uma Sociedade de Propósito Específico (SPE). O juízo aplicou a teoria do fornecedor aparente (CDC, art. 3º): como a marca do grupo era o elemento central da publicidade, a controladora responde solidariamente pelos atos praticados sob essa marca. A SPE é um instrumento legítimo de segregação patrimonial, mas não afasta a responsabilidade de quem ostenta a marca e o poder de gestão.
A regularização tardia não apaga a infração
O pedido de extinção por perda do objeto, depois do registro, foi rejeitado: a conformidade posterior “não tem o poder de apagar as infrações cometidas no período anterior”. Nesses casos, o dano moral coletivo é presumido (in re ipsa), conforme a jurisprudência do TJSC e do STJ.
Consequência para os compradores: multa de 50%
A lei sujeita o incorporador que contrata em desacordo com suas exigências à multa de 50% sobre as quantias recebidas dos adquirentes (Lei 4.591/1964, art. 35, §5º), sem prejuízo de outras sanções e da reparação de perdas e danos. O comprador que pagou valores antes do registro pode discutir a aplicação dessa penalidade, além da devolução dos valores, conforme as circunstâncias do contrato.
O que verificar antes de assinar
Antes de assinar qualquer documento, mesmo chamado de “reserva”, “proposta”, “intenção de compra” ou “adesão”, verifique na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, se o memorial de incorporação está registrado.
O número desse registro deve constar de todos os anúncios, impressos e contratos do empreendimento (Lei 4.591/1964, art. 32, §3º). A ausência dessa informação é sinal de alerta. Cada caso, porém, exige análise dos documentos assinados e dos valores pagos.
Dados do processo: Ação Civil Pública nº 5014973-11.2023.8.24.0005, Vara da Fazenda Pública da Comarca de Balneário Camboriú/SC. Sentença proferida em 06/05/2026, sujeita a recurso. As informações constam de autos públicos.
