Análise de acórdão da 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre prazo de entrega, habite-se e retenção de valores em contrato de imóvel na planta no litoral catarinense.
Resumo da decisão
Em agosto de 2026, a 1ª Câmara de Direito Privado do TJSP, por unanimidade, reformou sentença que havia atribuído à compradora a culpa pela rescisão de um contrato de imóvel na planta e autorizado a incorporadora a reter 50% dos valores pagos, com fundamento no regime do patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, art. 67-A, §5º).
O Tribunal concluiu que foi a incorporadora quem deu causa à rescisão, por ter ultrapassado o prazo de entrega somado à tolerância de 180 dias, e determinou a restituição integral das quantias pagas, com a cláusula penal invertida em favor da consumidora.
A contagem do prazo de entrega
O contrato previa prazo de construção de 42 meses “contados a partir de abril de 2021”, com tolerância de 180 dias. Contado o prazo a partir de 1º de abril de 2021, o termo final da entrega recaía em 30 de março de 2025, mas o habite-se só foi expedido em 2 de abril de 2025.
A sentença havia considerado que o prazo se estenderia até “o final de abril de 2025” e que ainda haveria 90 dias adicionais para a obtenção do habite-se. O acórdão adotou outra leitura:
- a ambiguidade contratual deve ser interpretada a favor do consumidor (CDC, art. 47);
- a legislação admite uma única tolerância de 180 dias corridos (STJ, Tema 996; TJSP, IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000 e Súmula 164);
- a previsão de mais 90 dias para o habite-se é abusiva, por configurar prorrogação genérica em favor do fornecedor.
“A mera expedição do ‘habite-se’, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao comprador, não afasta a mora contratual da vendedora.” (TJSP, Súmula 160, citada pelo relator)
A parcela financiada e a exceção do contrato não cumprido
A última parcela do contrato seria quitada por financiamento bancário, expressamente admitido no contrato. O crédito não pôde ser liberado porque faltavam documentos que dependiam da incorporadora: o habite-se e a matrícula individualizada com a averbação da construção.
Para o Tribunal, não se pode exigir do comprador um pagamento cuja viabilidade dependia de documentação que a própria vendedora ainda não havia disponibilizado. Nas palavras do relator, “se o ‘habite-se’ ainda não havia sido expedido quando do vencimento ordinário da prestação financiável, não há se cogitar de exceção de contrato não cumprido (art. 476 do CC) em favor da vendedora”.
A tese
Quando a incorporadora ultrapassa o prazo contratual somado à tolerância de 180 dias, ainda que por poucos dias, configura-se a mora do fornecedor. Isso pode autorizar o comprador a resolver o contrato com a devolução integral do que pagou (Lei 4.591/1964, art. 43-A, §1º; STJ, Súmula 543). Se o contrato prevê cláusula penal apenas contra o comprador, ela pode ser invertida em favor do consumidor (STJ, Tema 971), com fixação equitativa pelo juiz (CC, art. 413).
No acórdão, a restituição abrangeu prestações, comissão de corretagem, impostos, taxas, seguros e demais encargos, sem retenção, com correção desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação (CC, art. 406, com a redação da Lei 14.905/2024). A cláusula penal foi fixada em 10% do montante pago, em desfavor da incorporadora, e o pedido de cobrança de taxas condominiais foi rejeitado.
Pontos de atenção para quem compra na planta
- Prazo certo: cláusulas de “prazo estimado” adicional para o habite-se e prorrogações genéricas por chuvas, greves ou entraves administrativos podem ser consideradas abusivas.
- Parcela das chaves financiada: o comprador que depende de financiamento não pode ser tratado como inadimplente se a incorporadora não entregou a documentação necessária à liberação do crédito.
- Retenção de 50%: o percentual previsto para empreendimentos com patrimônio de afetação não é automático; depende de quem deu causa à rescisão.
O resultado de cada demanda depende do contrato e das provas do caso concreto.
Dados do julgamento: Apelação Cível julgada em 11/08/2026 pela 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, relator Des. Augusto Rezende, decisão unânime.
Veja também: atraso na entrega da obra e distrato de imóvel na planta.
